La Ley COPA busca preservar viviendas asequibles y reducir el desplazamiento de inquilinos; la iniciativa, aprobada por el Concejo Municipal, espera la firma del alcalde Zohran Mamdani. Gran Manzana. Crédito: Will Alatriste | NYC Council
NUEVA YORK.– Las organizaciones comunitarias y entidades sin fines de lucro podrían tener una nueva oportunidad para adquirir determinados edificios residenciales de Nueva York antes que otros compradores, bajo una legislación que busca preservar viviendas asequibles y evitar que familias sean desplazadas por el deterioro de sus inmuebles o los cambios de propietarios.
La medida, conocida como Ley de Oportunidad Comunitaria de Compra (COPA, por sus siglas en inglés), fue aprobada el 22 de octubre por el Concejo Municipal con 38 votos a favor, nueve en contra y dos abstenciones. El proyecto fue enviado al despacho del alcalde Zohran Mamdani, quien ha manifestado su respaldo y su intención de firmarlo.
La legislación, impulsada por la concejal Sandy Nurse y respaldada por una coalición de más de 200 organizaciones, pretende ofrecer una herramienta para conservar viviendas existentes que podrían perder su carácter asequible o deteriorarse por falta de mantenimiento.
“Después de seis años, varios alcaldes y un veto, finalmente aprobamos COPA”, expresó Nurse al celebrar la aprobación de la iniciativa.
¿Cómo podría beneficiar a los inquilinos?
El problema que busca abordar la ley comienza, en muchos casos, cuando un edificio residencial cambia de propietario. Si el nuevo dueño realiza obras, aumenta los costos de alquiler dentro de los márgenes legalmente permitidos o modifica la gestión del inmueble, algunos residentes pueden enfrentar dificultades para continuar viviendo allí.
COPA establecería un procedimiento para que entidades previamente calificadas tengan la oportunidad de manifestar interés y presentar una oferta para comprar ciertas propiedades cuando salgan al mercado. Si la adquisición se concreta, estas organizaciones podrían rehabilitar los edificios y preservar su uso como viviendas asequibles.
La medida no significa que los inquilinos se conviertan automáticamente en propietarios, ni garantiza una reducción inmediata de sus rentas o la reparación de todos los inmuebles. El resultado dependerá de que las entidades consigan financiamiento, completen las compras y dispongan de recursos para mantener las propiedades.
No todos los edificios estarán incluidos
La ley se concentra en determinados edificios residenciales de cuatro o más apartamentos que cumplan criterios específicos de deterioro, problemas de cumplimiento de las normas municipales o antecedentes relacionados con el hostigamiento a inquilinos.
También contempla inmuebles con acuerdos de asequibilidad administrados por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad (HPD), sujetos a condiciones particulares. La versión aprobada fue reducida respecto de propuestas anteriores y su alcance se estima en alrededor de 2,100 edificios, frente a unos 10,000 contemplados inicialmente.
Por ello, tener un apartamento con renta estabilizada no basta por sí solo para que el edificio quede incluido. La propiedad debe reunir los requisitos establecidos en la legislación.
Los plazos previstos para la compra
Cuando el propietario de un inmueble cubierto decida venderlo, el mecanismo establecería un procedimiento de notificación y oportunidades para los compradores comunitarios calificados.
Las entidades dispondrían de 20 días para manifestar formalmente su interés y, posteriormente, de 70 días para presentar una primera oferta de compra. La legislación también contempla un derecho de igualar determinadas ofertas de otros compradores, bajo las condiciones previstas en el texto legal.
El propietario conservaría la posibilidad de negociar o rechazar una oferta, conforme a las reglas aplicables. La norma también contempla la posibilidad de solicitar una exención cuando se demuestre una dificultad financiera indebida.
En la práctica, una organización tendría que estudiar las condiciones físicas y financieras del inmueble, calcular el costo de las reparaciones y asegurar los recursos para adquirirlo. La prioridad para ofertar no equivale a tener garantizado el dinero necesario para completar la operación.
Entre los modelos promovidos por los defensores de la legislación figuran los fideicomisos comunitarios de tierras, conocidos como community land trusts (CLT), que buscan mantener terrenos y viviendas bajo una administración orientada a la asequibilidad a largo plazo.
Una respuesta a la crisis del alquiler
La aprobación de COPA llega en un momento de presión sobre el mercado de alquileres de Nueva York.
Según el informe de octubre de 2026 de la Contraloría Municipal, el inventario de viviendas anunciadas para alquilar cayó un 15.3 % interanual en septiembre, mientras el índice de alquileres de StreetEasy aumentó un 5.6 % frente al mismo mes del año anterior.
El informe también registró un aumento interanual de 6.6 % en el índice de alquileres de Manhattan y alzas acumuladas desde septiembre de 2019 de más del 37 % en Manhattan y del 38 % en Brooklyn. En contraste, los precios de venta de viviendas en el conjunto de la ciudad subieron apenas un 0.3 % respecto al año anterior.
La concejal Pierina Sánchez, presidenta del Comité de Vivienda y Edificios, ha defendido la preservación de las viviendas existentes como parte de la respuesta al deterioro y al desplazamiento de residentes.
Para algunos inquilinos organizados, la iniciativa también representa una posibilidad de participar más activamente en las decisiones que afectan sus hogares y sus comunidades.
Organizaciones de propietarios expresan reservas
La propuesta también ha generado oposición entre sectores del mercado inmobiliario, que cuestionan si dar prioridad a determinados compradores resolverá las dificultades económicas que enfrentan algunos propietarios para mantener sus edificios.
Kenny Burgos, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos de Nueva York (NYAA), ha señalado que los costos de operación y mantenimiento pueden dificultar la conservación de las propiedades, incluso cuando son administradas por organizaciones sin fines de lucro.
Por su parte, Ann Korchak, presidenta de la junta directiva de la Asociación de Pequeños Propietarios, ha advertido que la legislación podría afectar el valor de los inmuebles y perjudicar a pequeños propietarios, incluidas familias inmigrantes que han mantenido edificios durante generaciones. Esas objeciones reflejan la preocupación de una parte del sector sobre las consecuencias de restringir las opciones de venta.
Sin embargo, también ha habido matices dentro de la industria. El Real Estate Board of New York (REBNY) reconoció que las negociaciones con el Concejo dieron lugar a una versión más limitada y práctica de la propuesta, según reportes de prensa.
La aplicación dependerá de los próximos pasos
Aunque el Concejo Municipal ya aprobó la legislación, su implementación depende de los pasos legales correspondientes. El texto establece que entraría en vigor un año después de convertirse en ley, por lo que la aprobación legislativa no implica que las compras prioritarias comiencen de inmediato.
El impacto real de COPA dependerá de los edificios que cumplan los criterios, las entidades que obtengan la certificación necesaria y su capacidad para reunir financiamiento para las compras y rehabilitaciones.
Para los residentes de Nueva York, la medida abre una nueva vía para intentar preservar viviendas asequibles, pero sus resultados se conocerán conforme avance su implementación.
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